임대차 계약해지조건과 내용증명 보내는 방법(양식 첨부)

경기가 안 좋다 보니 조금씩 월세를 내기 힘들분들도 나옵니다. 현재 저는 세입자와 줄다리를 하고 있습니다. 그 과정에서 알아보고 느낀 것들을 적어보겠습니다. 바로 임대차 계약해지조건은 무엇이며 내용증명을 보내는 방법은 무엇인지 알아봤습니다.

 

 

 

계약 해지 통보 조건

상가의 경우에는 차임이 3번에 달할경우, 주택의 경우에는 2번에 달 할 경우 계약을 해지할 수 있습니다. 그러니까 2번만 연체되어도 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어 설명하기 위해서, 월세는 100만 원이라고 가정하고, 월세 납입일은 매월 6일이라고 가정하겠습니다. 

 

 

연체가 2번연속이어야 할까 , 아님 누적으로 2번이면 될까?

이 질문에 대한 답은 바로 누적으로 2번이어도 가능하다입니다. 1월에 한번 안 내고, 2월, 3월 잘 내다가 4월에 안 낸다면, 총누적이 2번이기 때문에 해지 통보가 가능합니다.

 

 

월세를 갑자기 갚았다면?

예를 들어서, 한 달 월세가 100만원이라고 가정하겠습니다. 1월에 100만 원을 미납하고 2월 3월은 잘 냈습니다. 그러다가 4월에 1월께까지 다 납부를 했다면? 그 1회는 소멸된 걸로 봅니다. 더 이상 주장할 수가 없습니다. 미납되었었지만, 시간이 지나서라도 납부했다면, 그 사실은 주장할 수 없는 거죠. 1년 전에 안 갚았던 걸 , 1년 후에 너 그때 1개월 밀렸었잖아?라고 해봤자 소용없는 겁니다. 

 

 

금액이 연체 2달분이 되어야한다.

이 부분이 굉장히 답답한 부분입니다. 월세가 100만 원일 때, 총 2회 미납하여야 하고 그 금액이 200만 원에 달할 때 계약해지를 할 수 있습니다. 따라서 180만 원만 미납했다면? 임대차 계약해지를 임대인은 할 수 없습니다. 200만 원이 넘어갈 때서야 해지를 할 수 있는 겁니다. 

 

 

그럼 어떻게 해야 될까?

꼬박꼬박 안내는 임차인! 정말 차라리 다른 이 사람 말고 다른 사람을 받고 싶습니다. 자. 그럼 임대인 입장에서 답답할 수 있습니다. 1개월 밀렸는데, 몇 달 뒤에 갚고, 200만 원 딱 안 채울정도로만 낸다면 ? 그냥 기다려야합니다. 200만원에 달할때까지 ! 그리고 그 전에 월세 납입일 전에 내용증명을 보내서 압박해야합니다. 이번 납부일에 2회, 총200만원 이상으로 미납하신다면, 계약해지를 통보하겠다라고 내용증명으로 미리 보내놓는겁니다. 예를 들어 6일이 납부일이라면, 현재 1회를 미납하신 상태이고 2회분인 200만원 입금해주시기 바라며, 미납하신다면 부동산 임대차 계약을 해지하겠습니다라고 보내시면 됩니다.

 

이렇게 통보했는데, 통보 후 세입자가 돈을 보낸다면?

통보까지 했습니다. 6일까지는 꼭 입금을 하라고 했는데, 통보 이후에 입금을 무작정 세입자가 나중에 돈이 생겼다고 입금을 한다면? 이럴 때는 소용이 없습니다. 왜냐하면, 임대인이 언제까지 보내달라고 이미 통보를 했고 그 날짜 기준으로 200만 원을 넘겼기 때문에 그 후에 납입을 하더라도, 임차인은 계약 무효를 주장할 수 없습니다.

 

 

 

 

내용증명 보내는 방법 

 

작성방법

따로 어떤 양식이 있는 건 아니고 밑에 제가 해놓은 것처럼 본인의 상황에 맞게 작성하면 됩니다. 쓰실 때 감정을 절대 넣지 마시고 그냥 있는 사실만 넣으시길 바랍니다. 내용증명은 법적 효력이 있는 것은 아니기 때문에 임대인의 어떤 의사를 글로 표현하는 것일 뿐입니다. 다만 , 그 사항에 우리는 당신이 앞으로도 월세를 미납하면 법적 대응까지 할 것이라는 내용으로 약간의 겁을 주셔야 합니다. 작성하는 법은 직접 가실 수도 있으나 저는 온라인에서 우체국으로 발송을 했습니다.

 

 

구글에 우체국 내용증명을 검색하시면 아래와 같이 나옵니다. E그린우편으로 들어가셔서 신청하기 버튼을 

우체국의 내용증명 작성

클릭합니다. 그럼 우체국의 양식이 뜨는데, 자신이 한글파일로 작성 한 걸 첨부파일로 첨부할 수도 있고 아니면 그냥 백지상태에서 입력할 수도 있습니다. 우체국으로 보내는 이유는, 제삼자에게도 증명이 되기 때문입니다. 우체국으로 내용증명을 보내게 되면, 보내는 사람에게 1부, 받는 사람에게 1부, 그리고 우체국에도 1부씩 각각 총 3부를 가지게 됩니다. 나중에 임차인이 안 받았다 등등 딴소리를 못 하는 겁니다. 

 

 

카톡으로 보내도 될까?

우체국으로 보내셨다면, 카톡으로도 남기시면 좋습니다. 우체국으로 보냈는데 송달이 안됐다고 자기는 못 받았다고 할 수도 있겠죠. 이럴 때 카톡으로 보내 놓고, 1이 없어졌다면? 이거 또한 증거가 됩니다. 읽었다는 표표 시가 있는 겁니다. 

 

 

 

양식 

 

제 목 : 부동산 임대차 계약 해제 통보


<해약(해제) 부동산의 표시 >

소 재 지 : OO동 남부순환로 130, OO래미안, OO동, OO호


<계약 내용>

보 증 금 : 4천만 원정 (40,000,000)
계 약 금 : 삼백만 원정 (3,000,000) 은 계약 시에 지불하고 영수함.
잔    금 : 삼천칠백만 원정 (37,000,000)은 2025년 5월 6일에 지불한다.
월    세 : 일백오십만 원정 (1,500,000)은 후불로 매월 6일에 지불한다.

위와 같이 계약을 체결하였으나 월세를 2회 미납하지 않아 계약이행을 촉구하는 전화, 문자 등으로 수차례 연락하였으나 약속만 하고 약속일에는 자금 사정이 여의치 않아 조금 더 있어야 되겠다는 식으로 미루고 있으니 더 이상 기다릴 수 없습니다. 저의 가정 사정상 월세를 받지 못하면 막대한 손해와 어려움을 당하게 되어 부득이 본의는 아니나 내용증명을 발송하게 되오니 이해하시길 바랍니다. 귀하가 계약이행을 하지 않으 하지 않으므로 인하여 계약이 2024년 12월 6일 자로 해제되었음을 내용증명으로 통보하오니 착오 없으시길 바랍니다.  이는 계약서에도 있는 내용이며 협조를 안 하신다면 법적으로 조치를 취할 것이오니 참고 바랍니다.

 

 

좋게 말하지 말자.

한 번 그냥 너그럽게 봐주면 임차인은 어떻게 생각할까요? 그냥 아직까진 괜찮다고 생각합니다. 오히려 적반하장입니다. 저의 경우는 말이 바꿨다며 오히려 따지기도 했습니다. 월세 2회를 미납한 건 세입자인데 말이죠. 그러니, 1회분만 밀려도 그냥 내용증명을 보내셔야 합니다. 2회까지 밀리면 계약 해지 및 새로운 임차인을 찾겠다고 말입니다. 그리고 아직 계약 전이신 분들은 월세를 미납했을 때 이자를 받겠다고 계약서 특약에 넣으시면 더 좋습니다.

 

더 할 말이 많지만, 여기까지 하겠습니다. 오늘은 임대차 계약해지조건과 내용증명 보내는 방법에 대해 알아봤습니다.