갭투자 방법과 투자 시 주의사항 2가지

오늘은 갭 투자방법 , 전세 끼고 매매하는 방법에 대해서 알아보겠습니다. 흔히들 얘기하죠. 아파트를 1천만 원, 혹은 2천만 원 주고 매수했다고..? 그게 가능할까요? 가능합니다. 그리고 심지어 무피라고도 하는데 내 돈을 하나도 안 들이고도 아파트를 살 수 있습니다. 하지만 여기서 주의사항도 있습니다. 무턱대고 투자해서는 안됩니다. 위험요소가 무엇인지 알고 투자하셔야 합니다.

 

 

갭 투자하는 방법

먼저 순서를 간략하게 적어보겠습니다. 

 

1. 일단, 내가 투자할 지역을 정한다.  예) 수도권인지? 지방인지, 지방이라면 어디인지? 경상남도 김해시 , 창원시 
2. 각종 투자 시 고려해야 될 사항들을 공부한다.(미분양, 공급, 그 도시의 2030 계획, 학군, 교통, 일자리)
3. 지역을 정했다면, 경상남도 김해라고 가정하겠습니다. 가능한 시드 금액, 나의 투자금을 정한다. 예시) 1천만 원~2천만 원
4. 이제 동을 정한다. 김해의 1등 동부 터 하위동까지 순위를 정하고 그중에 나의 투자금에 맞는 아파트를 찾는다.
5. 아파트 목록을 추린다. 그리고 네이버 부동산에 전화해서 실제 이 가격이 매물이 있는지 없는지 물어본다.
6. 매물이 있다면, 날짜를 정해서 약속을 잡고 실제 매물을 보러 간다. 여러 부동산 소장님과 약속을 잡는다. 
7. 매물을 보고 그때그때 특이사항을 적는다.
8. 매물을 투자하기로 결정했다면, 매도자와 계약날짜를 정한다. 계약을 하고 보통 3개월의 잔금 일자를 잡는다.
9. 3개월 동안 새로운 임차인을 찾는다. 부동산 소장님이 찾아줌
10. 새로운 임차인을 찾게 되면, 전 집주인, 나, 임차인 3명이 만나서 계약을 하고 잔금을 치른다.
11. 각종 비용(취등록세, 복비, 법무사비)을 지출하고 등기를 치면 소유권이 나의 것이 된다.

 

 

1. 투자할 지역을 정한다. (공급이 없고, 미분양이 줄어드는 곳, 가격이 저렴한 곳) 

 

위의 3가지(미분양, 공급, 가격이 저렴한) 뿐만 아니라 다른 요소들도 점검해야 합니다. 그 지역의 학군이나, 교통, 일자리는 어디로 가는지 , 도시기본계획 등등! 충분한 공부는 필수입니다. 지역을 정하는 것이 굉장히 힘든 일입니다. 사실 어디를 투자할지를 정하는 것만으로도 50%는 왔다고 볼 수 있습니다. 그래서 임장을 가야 하고 데이터를 통해서 평상시에 공부를 많이 해둬야 합니다. 그렇게 했다고 가정을 하고 지역을 정합니다. 

 

 

저의 경우 제가 투자했던 경상남도 김해시 관동동으로 예시를 들겠습니다. 공급과 미분양은 부동산 사이트를 통해서 쉽게 알 수 있지만, 가격이 저렴한 곳인지는 발로 뛰어야 합니다. 투자의 덕목 중 가장 중요한 싸게 사서 비싸게 판다가 중요한데, 부동산은 비교를 통해서 싼 곳을 찾는 게 핵심입니다. 다시 말씀드리지만, 이 3가지는 그냥 기본이고 더 추가적으로 고려해야 될 사항들이 많습니다. (인구, 일자리, 어디로 출퇴근, 학군, 교통, 양질의 일자리가 있는지 등등...)

 

 

 

출처 : 부동산 지인

위의 그래프는 김해시의 수요량과 입주량입니다. 입주량이 곧 공급을 의미하는 것입니다. 2022년은 거의 없고 23년, 24년은 조금 공급이 있습니다. 빨간 줄로 되어 있는 게 수요인데, 이 수요는 정확하진 않습니다. 역사적으로 보면 2019년에 가장 공급이 많았고 그에 비해 23,24년은 그렇게 많은 편은 아닙니다. 25년부터는 약간의 공급이 있고요. 왜 창원과 같이 봤냐면, 창원과 김해는 일자리를 공유하는 지역이고 실제로 창원에 사는 사람과 김해에 사는 사람은 서로 이사를 왔다 갔다 하는 곳이기 때문입니다.

 

부동산 지인 수요공급 확인방법

수요/입주 -> 수요/입주 플러스 -> 지역 선택 

 

 

 

출처 : 부동산 지인

그다음은 미분양입니다. 이 미분양이라는 것도 정확히 예측 하기는 어렵습니다만, 미분양이 많은 지역은 조심해야 합니다. 현재 22년 9월의 김해시의 미분양은 441입니다. 22년 1월에 투자했을 때만 해도 미분양은 없었습니다.  

 

 

부동산 지인 미분양 확인방법

지인 빅데이터 -> 미분양-> 지역(경남 김해시) 선택)

 

 

 

 

2. 투자 금액을 정한다. 

이 금액 정하는 게 왜 중요하냐면, 나중에 흔들리기 때문입니다. 저의 경우도 금액을 정하지 못해서 결국은 천만 원을 더 투자하는 결정을 했습니다. 2천만 원이면 딱 소장님한테 얘기해야 합니다. 소장님! 저는 딱 2천만 원뿐이고 이 금액이 넘어가는 건 사지 않겠습니다. 이 안에서 추천해주세요!라고 명백하게 이야기해야 합니다. 그렇지 않으면 좀 더 좋은 입지의 아파트를 막 추천받다 보면, 나조차도 흔들립니다. 원칙을 정해놓고 투자하시길 바랍니다.

 

 

 

3. 갭 투자 금액 가능한 아파트 목록 추리기 (부동산 지인 활용하기)

 

 

출처: 부동산지인

이렇게 선택하면 김해시 관동동의 아파트 목록이 주르륵 나옵니다. 가격으로 기준으로 정렬하면, 관동동의 1등 아파트부터 정렬이 됩니다. 오른쪽에 보시면 매전 차액이라는 게 있는데 이게 바로 매매와 전세의 갭 차이입니다. 중요한 건 이 통계는 100% 믿으시면 안 되고 네이버 부동산에서 확인하는 게 더 정확합니다. 대략적으로 여기서 자신의 금액과 맞는 아파트 목록을 추리시면 됩니다. 내가 가진 금액이 2천만 원이라면 여기 있는 아파트들은 살 수가 없을 것이고 여유가 된다면 살 수 있겠죠. 이런 식으로 밑으로 내리다 보면 투자금액에 맞는 아파트가 나옵니다.

 

 

 

부동산 지인 전세와 매매 갭 차이 보는 방법 

지역분석 -> 지역 선택(경남) -> 아파트 목록보기 -> 김해시 선택

 

출처 : 부동산지인

 

 

4. 네이버 부동산에서 매물을 보고 부동산 소장님과 전화를 통해 약속을 잡는다.

 

부동산 지인에서 확인한 매전 차액과 네이버 부동산의 올라온 매물의 가격차이는 다릅니다. 그래서 실제로 꼭 전화를 해봐야 합니다. 사장님 oo아파트 401동 302호 매물 있나요? 이렇게 구체적으로 물어보세요. 그리고 여러 곳을 전화해서 약속을 잡아야 합니다. 

 

 

내가 보는 매물이 5개뿐이라면 여유가 없겠죠. 항상 이거 아니어도 나는 투자할 곳은 많다는 마인드로 임해야 합니다. 저는 첫 투자 때 이걸 하지 못해서 급한 마음에 투자해버렸고 지금에 와서 보면 조금 더 느긋하게 투자해도 됐을걸이라는 생각을 많이 합니다. 핵심은 여러 아파트 목록을 추려서 여러 소장님과 약속을 잡는 겁니다.

 

 

 

 

출처 : 네이버 부동산

 

김해 율하 서희 스타힐스 아파트를 예를 들어보겠습니다. 이런 아파트를 찾았다면 네이버 부동산 -> 매물에 검색을 합니다. 매매와 전세가 있는데 둘 다 체크해줍니다. 그리고 조회합니다.

 

 

출처 : 네이버 부동산

높은 가격순으로 정렬을 하고 쭉~~ 내리다 보면 매매와 전세의 가격차이가 붙어 있는 화면이 나옵니다. 92A평수가 매매 가격이 2억 7천인데 전세 가격은 2억 5천입니다. 가운데 2억 6천은 1층이기 때문에 가격이 좀 더 저렴한 거고요. 그럼 갭이 2천 정도로 파악을 한 거고 이제 여기서 부동산에 전화를 거셔서 김해 율하 서희 스타힐스 103동꺼 매물 현재 있는지 여쭤보고 언제 보러 가겠다는 약속을 하면 됩니다. 이때 꼭 이야기하셔야 할 점은 그냥 떠 보는 식이 아니라, 구체적으로 난 얼마를 가지고 있고 이 물건이 보고 싶다고 내가 정말 살 것처럼 이야기해야 합니다.

 

부동산 소장님도 시간이 돈이기 때문에 아무나에게 집을 보여주지 않습니다. 

 

 

 

주의사항 2가지!

 

새로운 임차인(전세입자)을 못 구하면 어떻게 될까? 

첫 번째로 주의해야 할 것은 내가 집을 매수했는데, 새로운 임차인을 못 구하는 경우입니다. 보통은 계약을 하고 3개월의 잔금기간을 주는데 , 없던 임차인을 구하는 상황에서 아무도 내 집에 들어오지 않는다면 내가 잔금을 치러야 하는데, 그 금액이 보통은 없겠죠. 2억 7천 중에 나는 2천만 원밖에 없으니, 나머지 2억 5천이 필요합니다. 

 

 

만약에 그 3개월 기간 동안 임차인을 못 구한다면 어떻게 될까요? 정말 안타깝지만, 그럴 경우 계약금을 돌려받지 못하고 계약을 취소해야 합니다. 보통은 계약금이 10%이니 2억 7천 중 10%면 2천7백만 원인데, 이 돈을 날릴 수도 있는 겁니다.

 

 

대처 방법은 없을까?

있습니다. 비규제 지역이나 무주택자 같은 경우에는 대출이 잘 나옵니다. 일단 잔금을 치러야 하니, 그 집을 담보로 주택담보대출을 받아서 전 매도자에게 잔금을 일단 치러야 합니다. 그리고 대출금을 갚아나가면서 새로운 세입자를 기다려야 합니다. 그리고 새로운 세입자가 나타나면 보증금이 들어올 것이고 그 보증금을 갚으면 되는 겁니다. 

 

 

낮게 보증금 설정하기

싼 가격에 전세를 내놓으면 안 들어올 사람은 없습니다. 대신에 내가 그만큼 투자금이 더 들어갑니다. 2억 5천만 원에 전세를 내놨지만 안 들어오면 2억 4천에 내놓는 겁니다. 그럼 원래 2천만 원에서 투자금이 1천만 원 더 들어가는 거죠.

 

 

갭 차이가 적게 나서 매수했는데, 2년 뒤에 전세입자가 나가고 새로운 임차인을 구할 때 , 전세 가격이 낮아졌다면?

이 경우가 정말 난감합니다. 계약할 당시 2억 7천만 원에 매수했고 전세는 2억 5천이라 내 돈은 2천만 원밖에 안들어갔습니다. 근데 2년뒤에 세입자가 나간다고하고 새로운 임차인을 구하려고 봤더니, 그 당시 전세가격시가가 하락하여 2억이라고 가정한다면, 나는 5천만원을 더 구해야 하는 상황인겁니다. 잊지 마셔야 할점은 2천만원 투자한 게 아니라, 나는 2억 7천만 원을 가지고 있는 거라고 생각하셔야 합니다. 그래서 여유자금이 있어야 됩니다. 다 끌어서 소위 영 끌은 하지 마시길 바랍니다.

 

 

이상 갭 투자방법과 주의사항에 대해 알아봤습니다. 성투하시길 바랍니다.